2017年中国商业地产商场开展年报

作者: 分类: 奇闻 发布时间: 2018-02-15 22:33

2017年,我国经济添加全体平稳,经济结构不断优化,效劳业对经济添加的奉献继续进步,消费需求仍是经济添加的首要拉动力,住宿和餐饮业、批发和零售业开展势头杰出,均为商业地产的开展奠定了杰出的根底。全年商业地产出售面积仍然坚持较高增速,特别是商业经营用房出售面积添加加速。

跟着商业地产从增量年代进入存量年代,企业一方面活跃立异商业形式,丰厚业态内在,进步用户体会;另一方面活跃探究商业本钱化路途,纷繁试水商业地产财物证券化,旨在打通商业地产和本钱之间的桥梁。

01

全国商办商场全体体现

(1)商业地产出资增速收窄、新开工降幅扩展,出售面积增幅显着

图:2013-2017年全国商业地产出资额、新开工面积、出售面积及其同比增速

数据来历:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从供给端来看,商业地产开发出资同比增速放缓,新开工降幅显着扩展。2017年,全年商业地产开发出资额22401亿元,同比添加0.1%,增幅较2016年收窄7.4个百分点。商业地产新开工面积26624万平方米,同比下降7.3%,降幅较2016年扩展6.0个百分点。

从需求端来看,在房地产商场限购、限贷、限售方针全线晋级的布景下,出资者出资住所商场受限,且跟着城镇居民消费水平的进步、国家大力推动创业立异等行动,全年商业地产出售面积仍然可观。2017年,全国商业地产出售面积17594万平方米,同比添加20.2%,增幅与2016年根本相等。

(2)商办用地供需降幅均收窄,二线城市成交规划添加

图:2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积

数据来历:CREIS中指数据,fdc.fang.com

商办用地供需同比降幅均收窄,楼面均价继续上涨。2017年,全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米,同比下降6.5%;共成交2.2亿平方米,同比接连第4年下降,降幅为2.8%;成交楼面均价为2391元/平方米,同比上涨18.7%,均匀溢价率为12.8%。

各线城市来看,2017年,一线城市成交规划建筑面积同比下降10.4%,在各类城市中降幅最大;二线城市商办用地成交面积完毕了接连3年的同比下降趋势,转为同比添加10.7%。

02

全国工作楼商场

图:2011-2017年全国工作楼新开工面积及其同比增速

数据来历:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全国工作楼新开工面积同比降幅小幅扩展。近几年伴跟着工作楼存量的累积,商业地产商场步入调整期。2017年,工作楼新开工面积继续走低,全年新开工6140万平方米,同比接连第3年下降,降幅为4.3%,较2016年扩展2.0个百分点。广东、江苏、浙江金融、效劳、科技等工业兴旺,企业数量很多,工作楼商场需求大,2017年新开工规划仍处在上升通道。

图:2011-2017年全国工作楼出售面积及其同比增速

数据来历:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全国工作楼出售增速放缓,同比增幅收窄7.1个百分点至24.3%。2017年,我国微观经济稳中向好,GDP同比添加6.9%。金融、信息技术等职业继续快速开展,全年工作楼出售面积为4756万平方米,同比添加24.3%,增幅较2016年虽有所收窄,但仍处在较高水平。

广东、福建、四川等地出售面积同比添加超九成,北京、上海受方针影响较大,其间北京工作楼商场出售面积同比降幅高达73.8%。

2017年全国工作楼开工出售比由2016年的1.7降至1.3,为近十年来的最低水平,在新开工逐渐放缓、出售坚持较高增速的情况下,全国工作楼商场的供求关系逐渐趋向合理水平。

03

全国商业经营用房商场

图:2011-2017年全国商业经营用房新开工面积及同比增速

数据来历:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全国商业经营用房新开工面积同比降幅扩展。2017年,全国商业经营用房新开工面积20484万平方米,低于2011年水平,同比下降8.2%,降幅较2016年扩展7.3个百分点。四川、河南、广东、山东等省份作为我国的人口大省,商业经营用房新开工规划显着高于其他地区,2017年四川省新开工面积规划1631万平方米,居于首位。

图:2011-2017年全国商业经营用房出售面积及其同比增速

数据来历:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全国商业经营用房出售面积稳步添加,同比增幅小幅扩展。2017年,全国商业经营用房出售面积为12838万平方米,同比接连第五年添加,增幅为18.7%,较2016年扩展1.8个百分点。

2017年全国商业经营用房开工出售比为1.6,为近十年来的最低水平,也是近十年初次低于2,在新开工逐渐放缓、出售加速的情况下,全国商业经营用房的供求关系逐渐平缓。

04

2017年商业地产商场热门

2017年,跟着商业地产从增量年代进入存量年代,企业开展战略的要点逐渐转向运营才能、盈余水平等方面的进步。

(1)运营形式:探究“社群+”立异形式,活跃打造商业新生态

面对传统商业受电商冲击日趋严重、形式同质化等问题,怎么打造特征的商业形式成为很多企业面对的最大应战。跟着产品不断立异、消费继续晋级,商场上逐渐呈现了从互联网职业衍生出来的现代生活概念——社群商业,而针对社群商业的立异成为了企业商业开展的探究点。别的,商业生态系统的打造也为破解同质化困局供给了重要思路。

?万科:丰厚业态内在,打造商业新生态

图:黄龙万科中心业态形式

材料来历:我国指数研讨院归纳收拾

以“常识”为中心,打造交融产研展商为一体的商业生态系统。为满意消费者的需求,未来的购物中心将不再是简略的吃喝购物,而是需求经过内容和场景丰厚内在,来构筑社群粘性。如黄龙万科中心以“常识城市”为中心,聚集“新、集、趣”的knowledge mall,打造全新商业生态理念、全新体会式业态,以及交融产研展商为一体的新生代商业。这关于处理商业同质化困局,为职业探寻新的赢利添加点带来新的开展思路。

(2)布局方法:协作开发优势互补,并购优质财物,进步商场竞赛力

图:2017年典型房企协作、并购事例

材料来历:我国指数研讨院归纳收拾

?协作并购:强强联合,最大化发挥资源优势

图:万达融创富力协作内容

材料来历:我国指数研讨院归纳收拾

并购优质财物,完成资源整合,进步商场竞赛力。在存量地产年代,企业经过一系列的财物运作,并购优质财物,完成资源整合,有助于完善其地产布局,进步商场竞赛力。如7月19日,万达商业、融创集团以及富力地产在北京签定战略协作协议。万达将旗下77个酒店及13个文旅项目91%股权以总金额637.5亿元进行转让。

?与零售企业协作:深化交融商业地产与社区零售多元化开展

房地产开发企业经过打造社区商业,推动商业地产与社区零售多元化开展。1月11日,恒大集团与物美集团在广州签署战略协作协议,物美超市正式签约入驻北京恒大城市广场。未来物美将进驻恒大全国的数百个商业项目,一起拓宽新式城镇化浪潮中的商业开展形式。

?与金融本钱协作:凭借金融本钱,继续推动品牌晋级

房地产企业凭借金融本钱,推动品牌继续晋级。3月29日,世茂集团与喜达屋本钱集团协作建立合资酒店公司,聚集于国内商场的酒店开发、品牌运营及财物办理。此次协作将交融两边的优势和经历,完成品牌的重组定位及形象晋级,使其愈加契合消费者希望与需求,打造成更赋有灵动、更具竞赛力的酒店品牌。

(3)金融立异:ABS基金、社区商业类REITs等频现,财物证券化步入快车道

2017年各企业活跃探究商业地产金融立异,商业地产ABS基金、社区商业类REITs等频现。1月19日高和本钱与江苏银行签署协作协议,一起建议建立国内首支商业地产ABS基金。8月30日勒泰集团发行境内首单不依赖主体评级REITs。

图:中金-印力深国投广场信任获益权财物支撑专项方案

材料来历:我国指数研讨院归纳收拾

10月20日,“中金-印力深国投广场信任获益权财物支撑专项方案”建议建立,项目发行规划37.9亿元。这是印力集团作为万科商业地产途径后第一个本钱商场融资项目,其作为万科商业地产途径,有助于推动万科完成“城市配套效劳商”的开展方针。

今年以来,一系列的商业地产金融立异,不只在数量上有了新的打破,在金融产品的品种上也获得了实质性开展,未来将会有更多品种金融立异方法,来盘活商场存量财物。

(4)业态改变:同享工作加速资源整合,新式零售形式引重视

?同享工作:资源整合加速,进步运营效劳带动产品溢价

据科技部数据显现,全国已有约4300家众创空间,商场竞赛较为剧烈。从商场优秀企业频频本钱运作也可看出,同享工作职业现已逐渐迈入了深度整合以及工业晋级的新阶段。未来职业的商场资源、本钱、事务等,均开端向头部企业会集。

图:2017年优客工场典型事情

材料来历:我国指数研讨院归纳收拾

4月,优客工场与洪泰立异空间一起宣告,两边签署战略兼并结构协议。9月,优客工场和方糖小镇宣告达到战略协作,两边将交换部分股份并建立新的合资公司,整合国内联合工作商场。11月,优客工场正式控股专业个人商办房产全托管家企业碎片空间。从优客工场一系列的本钱运作能够看出,同享工作职业已逐渐迈入深度整合和工业晋级的新阶段。

优客工场凭借自身效劳途径,经过数据将海量的企业需求和精准的企业画像匹配后,为入驻企业供给愈加速捷的效劳。一起优客工场打造全新产品线战略,推出五条新的产品线,并活跃上线“优鲜集”,完成企业效劳与需求在途径中会聚、磕碰并终究发生买卖。一系列的立异晋级,有助于推动职业继续立异,不断添加客户粘性。

关于竞赛越来越剧烈的同享工作商场,单纯的依托物业租金已无法有用构筑其职业领先地位。企业能够经过社区途径的建立,并辅之优质的运营效劳水平,进步其品牌价值,让客户享用空间之外的溢价,增强其客户粘聚力。

?零售立异:试水新零售,探究零售新形式

2017年作为新零售元年,企业活跃将物联网、互联网、大数据等科技融入实体商业之中,面向线上线下全客群,供给全途径、全业态、全时段、多品类、多体会的新式零售形式。

图:2017年零售立异事情

材料来历:我国指数研讨院归纳收拾

2月20日,阿里巴巴集团与百联集团达到战略协作,一起探究新零售。9月,王府井集团与北京首航国力公司协作,这是运用本钱助推、跨界交融、敞开协作、专业化运营等方法,完成实体零售企业立异转型的有利测验。12月19日,苏宁牵手万达、融创打造才智零售。无论是传统零售企业、地产企业仍是传统电商均活跃凭借云核算、大数据、互联网等技术手段立异零售业态开展形式。

05

商业地产商场趋势展望

(1)商场:微观环境利好商业开展,新开工降速有望放缓

杰出的微观环境为商业地产开展打下杰出根底。现在,我国经济在速度换挡、结构调整、动力变换、危险防控和国际地位进步等方面都获得重大开展,未来经济开展新常态特征也将愈加显着,这为商业地产营建了杰出的开展环境。一起十九大提出要要点开展实体经济,加速开展现代效劳业,消费晋级、消费转型将是未来开展的重要内容,这为商业商场的昌盛开展奠定了长时间根底。

消费晋级、产品立异,助力商场向好开展。未来跟着居民消费才能的不断进步,国家对立异创业的大力支撑等不断推动,商业地产的出售有望继续坚持较高的添加速度,且跟着存量的不断消化,新开工面积降幅存在收窄的可能性。

(2)方针:深化扶持存量商场转租借,商业立异或迎方针利好

商业商场调控方针将趋稳,存量商办用房转租借住所成新趋势。跟着租购并重的住所系统的加速构建,住所租借方针将继续深化,2018年各地商办存量房改为租借型住所的相关扶持方针将更进一步,有用盘活商办商场存量房源,为租借商场开展供给更多动力。

在零售立异方面,各地政府落地相关方针,但仍需进一步执行细化,出台相应方针,鼓舞零售业立异开展,进步职业功率。

(3)企业:丰厚业态内在,继续立异事务开展形式

跟着生活水平的进步,消费需求也呈现出多元化的开展趋势,这就需求企业尽力进步物业运营才能,丰厚效劳内在,精准掌握产品定位,打造差异性产品,增强客户的粘聚性。跟着国家零售立异方针的落地,未来新式零售商场将是各类企业要点布局方向。

商业地产自身具有金融特点,企业应活跃探究金融立异产品,盘活商业存量财物,进步资金运用功率,进而扩展企业在商业地产结构布局,进步资源优势及品牌影响力。跟着国内以体会式购物中心、社区商业等业态为标的的金融产品推出,未来也将有更多品种的金融产品移风易俗。

相关系列研讨:

?2017年我国工业地产商场开展年报

?2017年我国养老地产商场开展年报